Reforma Tributária e Locação de Imóveis: o que muda para proprietários em 2026?
Aprovada e regulamentada em 2025, a Reforma Tributária já começa a impactar o mercado imobiliário a partir de 2026. Se você é proprietário de imóveis para locação em Curitiba ou em qualquer parte do Brasil, é fundamental entender como essas mudanças podem afetar sua tributação — seja como pessoa física ou jurídica.
🧾 O que é a Reforma Tributária?
A reforma foi oficializada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025, e tem como objetivo simplificar o sistema de impostos sobre consumo no Brasil. Ela cria dois novos tributos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal
Esses tributos funcionarão como um IVA (Imposto sobre Valor Agregado), com alíquota padrão estimada entre 26,5% e 28%, mas com reduções específicas para locações de imóveis.
👤 Locadores Pessoa Física: vai mudar?
Depende do perfil:
- Até 3 imóveis alugados e receita anual inferior a R$ 240 mil:
➤ Sem mudanças. Continua pagando apenas o Imposto de Renda (IRPF). - Mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil:
➤ Passa a ser contribuinte do IBS/CBS, com alíquota efetiva estimada em 8,4% sobre o valor do aluguel.
⚠️ Atenção: locações por temporada (até 90 dias) terão tributação diferenciada, mesmo para pessoas físicas.
🏢 Locadores Pessoa Jurídica: ainda vale a pena?
Historicamente, abrir uma empresa para locar imóveis era vantajoso pela menor carga tributária. Com a reforma:
- A carga pode subir para 16% a 19%, mesmo com redutores.
- Empresas com receita anual de até R$ 120 mil podem ter carga reduzida para cerca de 13,7%.
- A vantagem está na possibilidade de deduzir despesas e aproveitar créditos tributários.
📅 O que muda em 2026?
- Início da cobrança simbólica da CBS (0,9%) — exige cadastro e emissão de nota fiscal.
- Locadores com perfil empresarial já devem se registrar como contribuintes.
- Contratos firmados até 31/12/2025 podem entrar em regime de transição, com benefícios fiscais até 2028.
✅ Como se preparar?
- Revisar contratos para garantir enquadramento no regime de transição.
- Planejar o repasse tributário nos contratos de locação.
- Avaliar a abertura de empresa para locação, com suporte contábil.
- Organizar a documentação fiscal para atender às novas exigências.
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